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北京限竞房:为何给刚需盖的房子会滞销?

北京限竞房:为何给刚需盖的房子会滞销?


▲2011年4月15日,北京,全国首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目——长阳国际城在房山区入市。(视觉中国/图)

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根据中原地产的数据,2018年限竞房的网签比例仅20%,这家机构估算,即便考虑到网签系统延迟录入的因素,实际销售的平均签约数量,也不足40%。

包括限竞房在内,这些大量受政策影响的房屋入市,不仅压低了统计公报里的房价数字,也从某种程度上改变了北京楼市的局面。

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2018年12月30日下午3点,28岁的陈琳以523万的代价买下了一套89平米的小三居。她是北京一家营销公司的部门主管。

这是她人生中第一套房子,位置在北五环外的顺义后沙峪,那里曾是北京传统别墅区,因遍地高档国际学校而出名。不过,陈琳买下的,是一套限竞房。

两年多前,北京政府决心对层出不穷的地王和高房价现象予以整治,最后想出的办法是推出“限房价、竞地价”的土地,这种房子被要求未来只能以政府限定的价格出售,户型必须全部采用“70/90”设计,且购房者在取得房产证五年内,不得出售。

从2016年10月份至今,北京推出的所有住宅类地块几乎全都要遵守这个规则,到陈琳决定买房时,这些项目正集中亮相。

在陈琳初到北京的那几年,飞速上涨的房价令整座城市几乎一房难求,刚需没有入口。但当这种明显“照顾”刚需的商品房入市后,结果却事与愿违。

根据中原地产的数据,2018年限竞房的网签比例仅20%,这家机构估算,即便考虑到网签系统延迟录入的因素,实际销售的平均签约数量,也不足40%。

北京限竞房:为何给刚需盖的房子会滞销?


▲2016年12月,深圳限竞房竞拍现场,竞拍参与者若有所思。(东方IC/图)

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当刚需遇上刚需房

陈琳第一次来看这个名叫祥云赋的楼盘时,心中并没有惊喜。虽然她在2018年11月初就交了定金,但因为心里不确定,她一直拖到2018年最后两天,才去缴清了首付。

然而决定买房的过程,还是比她想象的要快许多。过去一年,陈琳用了近10个月的时间看房选房,但从看中这个项目,到最终买下,其实只用了不到2个月时间。

这个由央企中粮集团打造的项目是这个区域为数不多的刚需项目。事实上,如果不是地块“限房价、竞地价”的各种要求,在这片区域拿地的房企大概率都会开发豪宅。

北京第一批限竞房项目从2018年5月开始亮相,并一度引发火爆的抢房势头,最早亮相的南五环外的瀛海府,开盘当天194套房源全部售罄。随后不久,远在周口店,到天安门直线距离超过45公里的万科七橡树开盘,因为价格足够便宜,仅用了一小时就被抢光。

随后几个月,十多个限竞房项目集中入市,局面一下变了。从2018年7月开始,陈琳陆续看了5个限竞房项目,但除了南五环一个名叫金地悦风华的项目拥有两个卫生间以外,其他项目在产品上差异很小——因为“70/90”限制,房企打造的户型清一色都是实用小三居。

在区域上,真正有优势的楼盘不多,虽然限竞房供应天南海北,但大多数还是地处五环外的位置。当然,也有特例,南二环边上就有一个名叫永定府的项目将入市,只不过政府给这个楼盘设置的限额高达8.9万元/平方米。

限竞房自打入市以来,就被冠以“没有投资价值的帽子”。因为政策有取得房产证后五年内不许交易的规定,一个新房项目从开盘交首付,到能在市场上流通交易,可能要经历八年左右的时间。

陈琳要等到2021年才能住进新居。换言之,如果她希望将手中的房子变现,或者置换其他房子,那么起码要等到自己35岁的时候。

“基本没有投资价值。而且房子很多,去哪里看都感觉一样。”陈琳觉得,后来限竞房的滞销,其实一点也不意外,当大量的刚需房碰上买房最犹豫的刚需,结果只有如此。

北京最早对住房价格进行限制的商品住宅,被称为两限房,过去一般由房管部门通过预售证控制,直接调控房价,是配给中低收入人群的一种手段。与之相比,限竞房则是其升级版本,这些项目往往在土地出让的环节就作出限制,比如建设房屋套型中,要有70%以上为90平米以下小户型,限制销售价格,且在取得房产证的五年内不能交易等。

这种操作压缩了开发商的利润空间。北京师范大学房地产研究中心主任董藩此前就曾表示,限竞房不好卖的一个重要因素,是产品质量得不到保证,因为利润空间被锁定,开发商存在偷工减料的动机。

陈琳也担心他们这一批购房者真的买到了史上质量最差的房子。2018年下半年,各地因为楼盘质量而引发的维权事件频发。陈琳看着社交媒体上流传的各种视频,担心自己早晚有一天也会被卷进去。

对于开发商来说,尽可能压缩成本与避免冲突已经成了开盘必备的功课。除了政府要求的规划设计公示之外,一些限竞房项目还会专门针对房屋规划、用料、建筑施工等问题给出一份补充协议,提前明确责任,以防日后出现房闹和维权。

事实上,在限竞房同期,北京还有一大批共有产权房入市,董藩就曾指出,这种由地方政府让出部分土地收益,然后低价配售给符合条件的保障对象所建的房屋,相比限竞房的质量还要更差一些。

包括限竞房在内,这些大量受政策影响的房屋入市,不仅压低了统计公报里的房价数字,也从某种程度上改变了北京楼市的局面。

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限竞房汹涌入市

2018年12月20日,由国家语言资源监测与研究中心、商务印书馆、人民网、腾讯公司联合主办的“汉语盘点2018”在北京揭晓,“限竞房”成为2018年度十大新词语之一。

限竞房无疑是过去一年北京楼市的高频词汇。在一个名叫“买房大家帮”的网络直播平台上,一期关于2018年最后一周北京限竞房销量的直播节目,曾同时涌入134万人观看。

根据中原地产的数据,2018年北京共有38个限竞房项目,总计24767套房子入市,是2017年的七倍多。天量的限竞房供应甚至占到2018年北京商品住宅市场供应的55%。

过去两年里,北京市累计出让的“限竞房”,住宅规划建筑面积已高达830万平方米,预计将供应7万-8万套房源。而目前北京已入市的项目,实际仅占其中的30%。

现在回头来看,这种曾被看作“福利”的政策性住房,其推出的目的,就是为改变市场。北京房价在2015年开始加速,随着土地价格的水涨船高,新房供应甚至一度全面高端化,各种天价项目遍地开花。

那一年,后来也被业内称作“豪宅元年”。

但让人没想到的是,短短两年,楼市调控又打开了“限竞房元年”。从2016年9月全国大范围调控开始,北京的住宅土地供应,几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出。

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